簡評物權(quán)法關(guān)于“民生”問題的“得與失”

  民法學(xué)家梁慧星教授在《中國民法：從何處來、向何處去？――駁所謂“奴隸般抄襲資產(chǎn)階級的法律”》一文中指出：中國之繼受外國民法，迄今已逾百年。此百年繼受過程，可劃分為三期：從20世紀(jì)初至40年代末為第一期，其繼受目標(biāo)是大陸法系的德國民法，其立法成就是《中華民國民法》；從20世紀(jì)50年代初至70年代末為第二期，因為政治經(jīng)濟體制和意識形態(tài)的原因，將繼受目標(biāo)轉(zhuǎn)向蘇聯(lián)民法，兩次民法起草均以失敗告終；從20世紀(jì)70年代末開始為第三期，可進一步區(qū)分為前期（80年代）和后期（90年代以來）。前期仍主要繼受蘇聯(lián)民法和東歐社會主義國家民法，其立法成就是《經(jīng)濟合同法》和《民法通則》；后期主動調(diào)整繼受目標(biāo)，轉(zhuǎn)向主要繼受市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)民法，其立法成就主要體現(xiàn)為先前的統(tǒng)一《合同法》、現(xiàn)在的《物權(quán)法》和將來的《民法典》。

  物權(quán)法的通過是中華人民共和國的一件大事，必將會在我們的立法史上留下濃重的一筆。物權(quán)法歷經(jīng)了13年的醞釀和廣泛討論，全國人大及其常委會從2002年起先后進行了八次審議（連續(xù)多次創(chuàng)造中國立法史上單部法律草案審議次數(shù)Z多的紀(jì)錄）,向社會全文公布征求1萬多條意見,專門召開100多次座談會、立法論證會，Z終通過了包含共5編、19章、247條的《中華人民共和國物權(quán)法》。這部法律被認為對于推進經(jīng)濟改革和建設(shè)法治國家都有著重大意義，標(biāo)志著社會主義市場經(jīng)濟進一步完善，政治文明邁出了重要一步。當(dāng)然，作為普通大眾，我們現(xiàn)在Z關(guān)心的還是《物權(quán)法》能夠為當(dāng)下的中國帶來什么樣的影響呢？

  物權(quán)法關(guān)乎中國社會之“國計民生”：“國計”體現(xiàn)在對社會主義基本經(jīng)濟制度的維護和對國家所有權(quán)的保護；“民生”則體現(xiàn)為物權(quán)法與廣大人民群眾切身利益的息息相關(guān)。物權(quán)法通過規(guī)定私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、征地補償制度等“民生”問題，保護民眾的切身利益，激發(fā)他們創(chuàng)造財富的活力，促進社會和諧。

  一、區(qū)分住宅和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)70后自動續(xù)期

  新通過的物權(quán)法對建設(shè)用地使用權(quán)做了進一步的劃分，區(qū)別對待住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非建設(shè)住宅用地使用權(quán)，從而與先前的土地管理法相吻合。這樣的規(guī)定對普通百姓的生活影響深遠。因為現(xiàn)在城市住宅用房屋，除了國家劃撥土地之外，基本上是在出讓的土地上建造的，國家把地出讓給開發(fā)商，是有期限的，例如50-70年，住宅Z長是70年。人們原來普遍擔(dān)心70年以后怎么辦？其權(quán)利如何保護？因為按照以前的規(guī)定，期滿后，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)，無償收歸國有。房屋所有人要想繼續(xù)享有所有權(quán)就必須提前一年申請續(xù)期，續(xù)期須經(jīng)批準(zhǔn)后，還要重簽合同、支付土地使用權(quán)出讓金。而一旦不批準(zhǔn)，他們就有可能失去住房。物權(quán)法第149條現(xiàn)在規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿以后，自動續(xù)期”，這樣市民就可以放心住，要多久有多久。當(dāng)然，現(xiàn)在也有很多商業(yè)用地都改作住宅用地來炒賣。有的開發(fā)商對購房人宣傳的是住宅用地，結(jié)果簽約后購房人發(fā)現(xiàn)是商業(yè)用地。按照即將實施的物權(quán)法，商業(yè)用地或非住宅建設(shè)用地使用權(quán)在期滿時是不能自動續(xù)期的，需要提前申請續(xù)期，而且肯定要交納土地使用權(quán)出讓金，這對社會公眾的生活影響很大。

  這個條文集中反映了普通民眾的集體呼聲，體現(xiàn)了物權(quán)立法的科學(xué)化和民主化的一面。根據(jù)這一規(guī)定，一套住宅用房只要還沒有達到它的使用壽命，就可以讓子孫后代住下去。“有恒產(chǎn)則有恒心”這一古訓(xùn)的力量或許會很快勾畫出一幅壯麗的社會圖景！

  二、明確小區(qū)車庫、車位的所有權(quán)歸屬問題

  2005年6月,寧波市北侖區(qū)一住宅小區(qū)的19名業(yè)主狀告房產(chǎn)商,稱房產(chǎn)公司銷售房子時,在宣傳資料中明確表示小區(qū)內(nèi)有公共停車位和公共用地。但在房屋交付后,房產(chǎn)公司卻把樓前約2000平方米的公共用地“挪用”為旁邊一家菜場的停車場,造成業(yè)主們的車無處停放。后經(jīng)寧波市中級人民法院終審判決,被“挪用”的公共車位和公共用地歸小區(qū)業(yè)主共有?，F(xiàn)實中開發(fā)商侵犯業(yè)主和購房人利益的類似情形屢見不鮮，也一直沒有得到很好的規(guī)制。

  新通過的物權(quán)法第74條和73條已經(jīng)明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”盡管“首先滿足業(yè)主的需要”這樣的表述方式有些模糊，盡管有人還在思考這一規(guī)定可否被理解為“業(yè)主享有對車位和車庫的優(yōu)先購買權(quán)”這一問題，但我們必須承認物權(quán)法的上述規(guī)定毫無疑問是“造福百姓”的重大舉措。

  三、規(guī)定業(yè)主可依法隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)

  不久前，北京市海淀區(qū)某居民小區(qū)成立業(yè)主委員會后發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)中的諸多問題，于是通過訴訟方式，打贏了官司。然而，他們還沒來得及慶幸自己的維權(quán)勝利，又陷入了物業(yè)公司突然撤走，小區(qū)停水停電，業(yè)主生活一片混亂的困境。Z終，這個不負責(zé)任的物業(yè)公司受到政府有關(guān)部門的處理。類似的場景也大量出現(xiàn)在我們的現(xiàn)實生活和電視鏡頭中。雖然在過去的十幾年間，大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)的出現(xiàn)的確大大方便了城市居民的生活，但人民群眾對物業(yè)企業(yè)的依賴和法律規(guī)制的不健全導(dǎo)致了業(yè)主們的權(quán)利現(xiàn)在經(jīng)常性地受到物業(yè)公司的侵犯，業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛也越來越多。

  為了更好地平衡業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，切實地保護業(yè)主們的利益，新出臺的物權(quán)法在第81條明確規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”第76條還指出，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項。從而在民法這一基本法中確立了業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系準(zhǔn)則，給了物業(yè)管理公司一個合理的定位：由業(yè)主選聘、為業(yè)主服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)公司“管理”業(yè)主的時代將一去不復(fù)返了！

  四、將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主的同意

  有心人經(jīng)常會看到，一些住宅小區(qū)的業(yè)主經(jīng)常會將自己所有的房屋出租給一些商販或商業(yè)經(jīng)營者們，有些業(yè)主干脆就自己干起了商業(yè)經(jīng)營的行當(dāng)，如小區(qū)住宅樓中經(jīng)?？吹降?ldquo;美體中心”、“美容中心”、“裁剪店”、“棋牌室”等各種形式的“住宅店”。但這些“住改商”的行為在便利小區(qū)人們生活的同時，也給小區(qū)居民帶來了更大的風(fēng)險和負面影響。例如，住改商使得小區(qū)人員的構(gòu)成復(fù)雜化，有些情況下會打擾到居民的安靜的生活，還有時會非法占用小區(qū)有限的用地。

  針對此類情形，物權(quán)法第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”在法律上確立了將住宅用房改為娛樂、餐飲等商業(yè)用房和經(jīng)營性用房的強制性程序規(guī)則和實體規(guī)則，以便Z大化的保護業(yè)主們的利益。

  五、關(guān)于征收補償?shù)囊?guī)定更為細致和明確

  征收集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益，社會普遍關(guān)注。依據(jù)憲法，物權(quán)法草案規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。但是憲法中主要是原則性的條款，離具體的操作實踐有相當(dāng)?shù)木嚯x，被征收土地和房屋的個人，尤其是農(nóng)民群眾所拿到的征地補償少得可憐，他們只能“望憲法而興嘆”！

  以筆者親身經(jīng)歷的事情為證。三年前，山東省進行了膠濟鐵路電氣化改造的工程，意在借奧運帆船賽在青島舉行的東風(fēng)進一步改善山東的鐵路交通。其中，濰坊市的很多農(nóng)村土地也因為這次“公共利益”的需要而被征收。在這次浩浩蕩蕩的征地、建設(shè)和補償運動中，農(nóng)村集體因自己所有的土地被征收而獲得的補償少得可憐；而農(nóng)民個人更是幾乎拿不到任何錢。因為不管是市級管理機關(guān)、縣區(qū)級政府還是鎮(zhèn)政府都會以“管理費”或其他什么名目來對征地補償款進行截留或克扣。據(jù)我個人的了解，大量農(nóng)戶的土地（承包經(jīng)營權(quán)）被征收之后，農(nóng)民個人所能拿到的只能是少的可憐的“青苗補償費”。殘酷的現(xiàn)實和美好的“憲法圖景”之間的反差極為明顯，這都嚴(yán)重損害農(nóng)村集體和農(nóng)民個人的利益，產(chǎn)生了惡劣的社會影響。

  新通過的物權(quán)法對于征收集體土地和城鄉(xiāng)居民的房屋做了更為細致和明確的規(guī)定，意義重大。關(guān)于征收集體所有的土地問題，物權(quán)法規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”；“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。”這些規(guī)定體現(xiàn)了黨和國家關(guān)于征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。關(guān)于征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的問題，物權(quán)法規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”考慮到各地的發(fā)展很不平衡，具體的補償標(biāo)準(zhǔn)和補償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法草案規(guī)定的補償原則和補償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出規(guī)定。

  六、住房登記按宗收費

  1995年制定擔(dān)保法時，關(guān)于登記收費的問題原來就準(zhǔn)備規(guī)定按宗收費，因為意見不一，就沒有規(guī)定，帶來很多后遺癥：很多地方進行房屋登記時，要收丈量費、評估費、登記費、擔(dān)保費等費用，而且是按每平方米計算的，還規(guī)定每年辦一次、每年交一次錢，登記制度和擔(dān)保法變成了某些部門的“創(chuàng)收來源”和“搖錢樹”，更大大加重了普通民眾的經(jīng)濟負擔(dān)。新法統(tǒng)一了收費方式，維護了廣大人民群眾的利益。物權(quán)法第22條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。”也就是說，不管所有權(quán)人的房子有多大，登記時一套為一宗，甚至一幢樓為一宗，這樣就可以減輕他們的負擔(dān)。

  七、物權(quán)法的不足與改進：“站在希望的田野上”

  物權(quán)法在制定過程中向社會征集了1萬多條意見，大量的群眾意見被反映在了我們現(xiàn)在的物權(quán)法中，它應(yīng)該可以算的是上是中國“民主立法”的典范。但民主立法是有代價的，為了Z大化的反映民眾的Z熱切的呼聲和愿望，物權(quán)法的很多規(guī)定都作了相對模糊化的處理方式，還有大量的援引他法的法律規(guī)定。很明顯，這樣會導(dǎo)致物權(quán)法在實踐中的效果會大打折扣。作為法律人，我們也只好希望Z高法院會盡快做出相關(guān)司法解釋，人大會盡快出臺相關(guān)單行配套法律法規(guī)，補充下述各項規(guī)定之模糊與不足。對此，我們的確充滿了期待！

  1、登記問題

  物權(quán)法第10條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”此條規(guī)定為我們國家在不久之將來出臺相關(guān)司法解釋和不動產(chǎn)登記的單行法預(yù)設(shè)了大量的空間，也為我國建立一個統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)登記制度帶來了希望。

  2、住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的交費問題

  如上所述，物權(quán)法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”這一條集中體現(xiàn)了國家對居民個人住宅建設(shè)用地使用權(quán)的優(yōu)先保護，準(zhǔn)許70年后自動續(xù)期。但遺憾的是，該條也帶來一些困惑，例如Z大的問題是沒有明確70年期滿后，使用權(quán)人還要不要繼續(xù)交土地使用權(quán)出讓金，如果交的話，是按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來收取？相信這都不是一些無關(guān)痛癢的小問題，而直接關(guān)乎物權(quán)法其他規(guī)定的公信力和執(zhí)行。

  3、業(yè)主的車庫和車位沒有約定時的歸屬問題

  物權(quán)法第74條規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。”但遺憾的是，并沒有像原有的草案那樣規(guī)定，在關(guān)于車位和車庫的歸屬，如果當(dāng)事人沒有約定或約定不明，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有。這是一個遺留的問題，同樣需要相關(guān)司法解釋對這一重大問題加以明確。

  除此之外，有關(guān)“物業(yè)管理的問題”、“征收征用統(tǒng)一化的問題”和“占有問題”等規(guī)定都有過于簡略和模糊之嫌。或許生活的邏輯就是如此：正是因為物權(quán)法存在這樣那樣的不足，才讓我們對未來的法律改革和法治實踐充滿了“節(jié)節(jié)高”的企盼和希望！